今天，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式發(fā)售！這是第一次，個人認為應(yīng)該是個投資機會，我申購了5萬元，僅供參考。

首批REITs 獨家購買通道>>

投資者可以通過場外直銷及代銷機構(gòu)認購，也可以通過券商走場內(nèi)認購方式。根據(jù)不同產(chǎn)品的發(fā)行安排，發(fā)售時間截至6月1日或2日。

據(jù)了解，REITs產(chǎn)品上市初期，為維護市場交易秩序，保護投資者合法權(quán)益，交易所將對REITs產(chǎn)品交易重點監(jiān)控，嚴厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為。投資者需樹立風(fēng)險意識，秉持價值投資、長期投資理念，依法合規(guī)參與交易。

業(yè)內(nèi)人士估算，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億元。按照資產(chǎn)證券化率1%計算，基礎(chǔ)設(shè)施REITs潛在市場規(guī)模超萬億元。

想玩轉(zhuǎn)這一萬億級別投資新品？請先閱讀這份來自業(yè)內(nèi)人士的答疑攻略。

1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)如何認購？

公眾投資者可以通過場外直銷及代銷機構(gòu)認購，也可以通過券商走場內(nèi)認購方式。從投資門檻上看，深交所的場內(nèi)認購是1000份為最低認購門檻，上交所的場內(nèi)認購多數(shù)是1000元為最低認購門檻；而每只公募REITs場外的最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認購時要看清楚相關(guān)規(guī)定和公告信息。

2、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的配售規(guī)則是什么？需要“搖號”嗎？

若公眾投資者在募集期內(nèi)有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行尾日比例配售，即在基金募集期內(nèi)，最后一日前的有效認購申請全額確認成功，對最后一日的有效認購申請，根據(jù)剩余額度，予以比例配售；若預(yù)計募集首日有效認購申請全部確認后，該基金公眾投資者募集總規(guī)模達到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。

也就是說，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億，卻在募集期首日有100億認購規(guī)模的話，每個投資者均能買到認購規(guī)模的1/10。同時公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。這與新股網(wǎng)上申購采用的“搖號”制度有著顯著不同。

3、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售金額及比例是多少？

基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的發(fā)售，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價并定價、網(wǎng)下配售、公眾投資者認購等活動。中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》規(guī)定原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方需合計認購不低于20%的公募REITs基金發(fā)售份額。

以深市為例，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額為143.71億元，其中，戰(zhàn)略配售比例均在60%及以上；網(wǎng)下投資者擬發(fā)售比例在16%-30%之間。

4、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)如何交易？

基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)方可賣出。也就是說，公募REITs成立之后只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風(fēng)險。

5、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易存在漲跌幅限制嗎？

基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。基礎(chǔ)設(shè)施基金份額上市首日，其即時行情顯示的前收盤價為基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售價格。

基礎(chǔ)設(shè)施基金漲跌幅限制價格的計算公式為：漲跌幅限制價格=前收盤價×（1±漲跌幅限制比例）。

6、如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行價格？發(fā)行價格越高越好嗎？

公募REITs發(fā)行價格不是1元/份，而是根據(jù)詢價情況市場化定價。投資者應(yīng)綜合比較各項目基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值、實際募集總規(guī)模（即發(fā)行份額乘以發(fā)行價格）、運營管理機構(gòu)能力、未來現(xiàn)金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策，不同項目發(fā)行價格的絕對值大小本身并不具備可比性。

7、如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率？現(xiàn)金流分派率越高越好嗎？

預(yù)測現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。投資者在比較不同項目時，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個指標，因為現(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項目類型相關(guān)。

作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營權(quán)類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等）。特別的，對于基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為經(jīng)營權(quán)的項目，由于經(jīng)營權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險，因此經(jīng)營權(quán)類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項目。

8、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的主要收益來源是什么？

REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對中等風(fēng)險、中等收益的特征。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項目運營產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。

9、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同？

如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價證券。基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特點：首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運營角度來看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。

10、公眾投資者應(yīng)如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投資價值？

投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨的主要風(fēng)險包括基金價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險、流動性風(fēng)險、終止上市風(fēng)險、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險等。投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，應(yīng)認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔投資風(fēng)險。

中金公司研究部認為，考慮到資本市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級市場價格出現(xiàn)一定波動。從境外市場來看，出現(xiàn)過部分REITs產(chǎn)品上市后類似股票大幅上漲或者下挫的現(xiàn)象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。對于公眾投資者來說，切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態(tài)。